KAT MÜLKİYETİ HUKUKU KAPSAMINDA ‘’AİDAT’’

Günlük hayatımızda sıkça duyduğumuz ‘’aidat’’ kavramı, hukuki karşılığını Kat Mülkiyeti Hukuku’nda KMK 20. maddesinde bulmaktadır.

‘’Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

 b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür…’’

Aidat Ödeme Yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayrimenkulün giderlerine katılmakla yükümlü kişi esasen maliktir. Ancak malikin taşınmazı kiraya vermesi halinde KMK 22. Maddesinde açıklandığı üzere:

‘’Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür…’’

kiracı da malikle birlikte aidat borcundan müşterek ve müteselsil sorumludur.

Peki kullanılmayan boş eve de aidat ödemek gerekir mi?

Herkes taşınmazın maliki olduğu süre zarfında taşınmazda ister otursun isterse oturmasın daima giderlere iştirak etmek zorundadır. Bu durum KMK 20/I-C bendinde açıkça belirtilmiştir.

‘’Madde 22 –  c)Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz…’’

Aidat Bedelinin Ödenmemesi ve Zamanaşımı

Aidat bedeli ve ödeme tarihi kat malikleri kurulu toplantısında belirlenir. Her kat malikinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünün olduğunu söylemiştik. Bu ortak giderlere katılmayan kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, KMK ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Ayrıca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için ödemediği miktar yönünden aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Belirtmek gerekir ki gecikme faizi hesabında günlük faiz hesabı yapılmamaktadır. Yani aidat borcunun kaç gün geciktiğinin bir önemi yoktur. Bu %5 lik oran kanun koyucu tarafından asgari belirlenen bir orandır. Bu oran genel kurul tarafından, ancak yönetim planı değişikliği ile artırılabilir. Aidat ve gecikme tazminatında temerrüt zamanı belirlenirken, aidat miktarının ve ödeme gününün belirlenmesine ilişkin kat malikleri kurulu kararının tebliğ tarihi; tebliğ edilmemiş ise aidat borcunun ödenmesine ilişkin noterde düzenlenen ihtarnamenin borçluya tebliğ tarihi, ihtar gönderilmemişse icra takibinde ödeme emrinin tebliğ tarihi veya dava açılmış ise dava tarihi dikkate alınır.

‘’…Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin, dayanağını oluşturan düzenleme; işletme projesi ise işletme projesinin davalıya tebliğ edildiği tarih, kat malikleri kurulu kararı ise bu kurula davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır…’’

(Yargıtay 20. HD 2017/2284 E. 2018/6954 K. 31.10.2018 T.)

Eksik hizmet verilen binalarda dahi aidat ödenmekten kaçınılamaz. Bu noktada yapılabilecek şey ödemeden kaçınma değil aidata itiraz etmektir. Aidat ödendiği halde tam hizmet alınmıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

Kiracının da aidat borcundan taşınmaz maliki ile müteselsilen sorumlu olduğunu söylemiştik. Kiracı bundan doğan sorumluluğunu yerine getirmediği takdirde taşınmaz maliki kiracıyı nasıl temerrüde düşürecektir? Yargıtay kararları ışığında taşınmaz maliki aidat borcunu ödemeden ihtarname çekse dahi kiracıyı temerrüde düşüremeyecektir.

''...Yukarıda yazılı yasa maddesi hükmüne göre sözleşmede aksi öngörülmediğinden apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Ancak aidat alacağının alacaklısı sözleşmede yazılı olduğu gibi G... Site Yönetimidir. Kiralayan kiracının ödemesi gereken aidat borcunu site yönetimine ödemeden yani, bu koşulu yerine getirmeden kiracıdan ödenmesini isteyemez. Bu durumda Site Yönetimine ödeme yapmadığı anlaşılan davacı aidat borcunun ödenmemesi nedeniyle gönderdiği temerrüt ihtarnamesine dayanarak tahliye isteyemez...''

(Yargıtay 6. HD 2015/2926 E. 2015/3523 K. 09.04.2015 T.)

TBK gereğince dönemsel edim niteliğindeki aidat alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Apartman aidatında da zamanaşımı süresi 5 yıldır. Geriye dönük 5 yıllık aidat borçları tahsil edilebilirken 5 yılın geçmesiyle birlikte önceki borçlar tahsil edilemez.

‘’…Mahkemece hatalı değerlendirme ile hüküm kurulmuştur. Türk Borçlar Kanununun 147. (BK m.126) maddesinin 1. bendi gereğince dönemsel edim niteliğindeki aidat alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Buna göre, mahkemece Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi ve yönetim planının ilgili maddeleri uyarınca davacının fazladan yaptığı herhangi bir ödemenin olup olmadığı tespit edilip, bir kısım davalıların zamanaşımı def’inde bulundukları da dikkate alınarak ulaşılacak sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir…’’

(Yargıtay 20. HD 2017/4236 E. 2017/8816 K. 02.11.2017 T.)

Sonuç olarak Kat Mülkiyetine ilişkin her konunun ve sürecin başarılı ve hızlı bir şekilde sonuçlanması adına mutlaka alanında yeterli bilgi birikime sahip ve konu hakkında araştırmaya açık olan bir avukatla görüşülmeli ve bu doğrultuda hareket edilmelidir.

Stj. Av. E. Barkın SOLHAN & Av. Selçuk ENER