Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Kat Maliklerinin Hak Ve Yükümlülükleri

KAT MÜLKİYETİ KANUNU KAPSAMINDA KAT MALİKLERİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Ortak yerlerin kullanımı ile ilgili kural ve düzenlemeler, kişilerin bir düzen içerisinde huzurlu bir şekilde yaşayabilmeleri adına oldukça önemlidir. Bu çerçevede Kat Mülkiyeti Kanunu; bağımsız bölümlerin mülkiyet hakları, ortak yerlerin kullanımı, yönetim planı, kat maliklerinin hakları, yükümlülükleri ve benzeri konuları kapsar ve ortak yerlere ilişkin düzeni sağlar. Bir binada yaşayan kişilerin hak ve borçlarını düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu’nu daha iyi anlayabilmek için aşağıdaki tanımlar önemlidir;

Kat Mülkiyeti Kanunu;

II – Tarifler: Madde 2 – Bu Kanuna göre: a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı); c) (Değişik: 13/4/1983-2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı); e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); denir.

• Kat Maliklerinin Hakları

Bağımsız Yerler Üzerindeki Hakları

KMK madde 15 uyarınca kat malikleri, bağımsız bölüm üzerinde tek başına (münhasıran) mülkiyet hakkına sahip olmakla birlikte Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. Bu yetkiler kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunmadır. Yararlanma hakkı kapsamında malikler bağımsız bölümler üzerinde birtakım değişiklikler yapabilmekte ise de, bu değişiklikleri KMK sınırları çerçevesinde yapabileceklerdir. Zira KMK madde 19 uyarınca kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikte onarım tesis ve değişiklikleri yapabilir. Örneğin kat maliki, ana yapının görüntüsünü bozacak şekilde balkon kapatamaz, bunu yapabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını alması gerekecektir.

• Kat Maliklerinin Borçları

Özen Yükümlülüğü

Kat malikleri yönetim planı hükümlerine uymak, gerek bağımsız bölümler, gereken eklentiler ve ortak yerler kullanılırken kurallara karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat malikleri, yönetim planına göre taşınmazın özgülenen tahsis amacına uygun kullanmalıdır. Aksi takdirde sorumlulukları doğacaktır. Kat maliklerinin bazı hususları hiç yapamazken bazı hususları ise diğer kat maliklerinin rızasıyla yapabilmektedir. Örnek vermek gerekirse; kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. 

Ancak KMK madde 24/2 uyarınca Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Ana Taşınmazı Koruma Yükümlülüğü

KMK madde 19 uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımım ve mimari görüntüsünden sorumludur.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine Katlanma Yükümlülüğü

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde herhangi bir hasar veya bozukluk meydana gelirse gerekli teknik incelemeler için bağımsız bölüme girilmesi gerektiği takdirde kat maliki buna izin vermek mecburiyetindedir. İlgili konu KMK madde 23’te düzenlenmiştir. Aksi takdirde diğer kat maliklerinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü olacaktır.

Ana Yapının Ortak Giderlerine Katlanma Yükümlülüğü

Kat malikleri, kapıcı veya bekçi gibi giderlere KMK 20 uyarınca eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Genel giderlere katılma yükümlülüğünü ihlal eden kat malikine diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici gerek Kat Mülkiyeti Kanunu gerek genel hükümlere göre dava açabilir veya icra takibi başlatabilir. Ödemesi gereken giderleri ödemeyen kat malikine başlatılan icra takibinde kendisinden aylık %5 gecikme tazminatı da talep edilebilir.

Kat maliklerinden biri KMK uyarınca kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmiyorsa ve diğer kat malikleri açısından onların da haklarını çekilmez hale getiriyorsa, her bir kat maliki, üzerine düşen borçları yerine getirmeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini talep edebilir. Aşağıda çekilmezlik halleri belirtilmiştir;

• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması
• Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33’üncü madde (hakimin, borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi için tefhim veya tebliğ yoluyla emir verebilmesi) gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi
• Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması

Sonuç olarak, ortak yerlerde yaşayan kimselerin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca her kat malikinin üzerine düşen görevler bulunmaktadır. Bu görevleri ihlal eden kat maliki, yönetici ve diğer kat maliklerine karşı sorumlu olacak ve hatta mülkiyet hakkının devri dahi istenebilecektir. Hak kayıplarının önüne geçilebilmesi açısından uzmanlık gerektiren bu alanda avukat ile hareket edilmesi süreç açısından en doğrusu olacaktır.