KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKUNDA AMAÇ VE KAPSAM

KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKUNDA AMAÇ VE KAPSAM

Kentsel Dönüşüm Kavramı ve Amacı

Kentsel dönüşüm, son zamanlarda kentsel dönüşümden kaynaklanan sorunlar ve maliklerin bu konu hakkındaki çeşitleri sorunlarından dolayı gitgide önemli bir kavram haline gelmektedir. Burada ele alacağımız ‘’Kentsel Dönüşüm’’ kavramı, afet riski altındaki alanlara ilişkin yapılacak olan dönüşümlere konu olmaktadır. Kentsel dönüşümün amacı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 1.maddesinde ‘’…afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.’’ şeklinde belirtilmiştir.

‘’…devletçe kentsel dönüşüm bakımından atılan en kapsamlı ve önemli adım 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. 6306 sayılı Kanunun amacı, tasarı metninde de ifade edildiği üzere, afetler karşısında riskli bulunan alanların veya riskli yapıların öncelikle malikleriyle anlaşarak yıktırılması veya riskli alanların dönüştürülmesinde ve yeniden yerleşim temininde gönüllülük esasına dayanarak dönüşümün sağlanmasıdır…’’

(Yargıtay BGK 2022/4834 E. 2022/6043 K. 20.10.2022 T.)

Kentsel Dönüşümün Kapsamı

Kentsel dönüşümün kapsamını incelerken 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’unun 2.maddesinde yer alan riskli alan ve riskli yapı kavramlarına değinmek gerekirse;

İlgili kanun maddesi

‘ç) Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı,

d) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı...’’

 şeklindedir.

 Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riskini taşıyan alanlar riskli alan olarak tanımlanmıştır. Yani bu alanlarda sadece riskli yapılar bulunmaz. Hatta riskli yapı dahi bulunmayabilir. Burada asıl olan, yapıların riskli olup olmaması değil yapıların üzerinde bulunduğu zemin ile ilgilidir. Afetten etkilenmeme ihtimali bulunan yapıların, zemin yapısından kaynaklı sıkıntılara yol açabileceği durumlarda ilgili alanlar riskli alan olarak kabul edilmektedir. Ayrıca

 ‘’…(Ek: 14/4/2016-6704/25 md.) (1) a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar,

 b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla, Cumhurbaşkanınca riskli alan olarak kararlaştırılabilir. Riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir…’’

şeklindeki EK MADDE-1 uyarınca riskli alan olarak kararlaştırılacak yerlerin niteliği belirtilmiştir.

Riskli yapı tespitinin isteneceği yerler üstü örtülü ve kişilerin girebilecekleri, oturma, çalışma vs. gibi yaşamsal faaliyetlerini sürekli devam ettirebildikleri yerlerdir. İnşaat halinde olan, ikamet edilemeyen veya yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar için riskli yapı tespiti istenemez. Riskli yapıların tespiti hususunda, tespit ettirme yükümlülüğü ilgili kanunun 3. maddesiyle önce maliklere bırakılmıştır:

‘’ Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir…’’  

Tespit, maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile yapılabilir. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Eğer malikler veya kanuni temsilcileri talepte bulunmazlarsa, Bakanlık tarafından kendilerine süre verilerek riskli yapı tespitinde bulunmalarını ister. Süre içerisinde yine tespit yaptırılmadığı takdirde Bakanlıkça veya İdarece yapılır. 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi devamı

‘’… Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir…’’

Şeklinde olup bu durum açıkça belirtilmiştir.

Riskli yapı bildiriminde bulunulan tapu müdürlüğü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edebilecekleri, aksi halde idarece verilecek olan süre içerisinde riskli yapının yıktırılması gerektiği tebliğ edilir. Bu tebliğle birlikte maliklere itiraz hakkı tanınmış olur. İtiraz ilgili müdürlüklere dilekçe ile yapılır. İdarenin 60 gün içerisinde itiraza cevap vermemesi zımni ret anlamına gelmektedir. Bu husus yargı kararlarıyla da sabittir.

 Kentsel dönüşümün aşamaları ve maliklerin durumu da bir sonraki yazımızda ele alınacaktır.

Stj. Av. E. Barkın SOLHAN & Av. Selçuk ENER