Kira Bedelini Uyarlama Davası

Türk Özel Hukukuna hakim ilkelerden olan sözleşme serbestisi ilkesi gereğince taraflar kendi aralarında diledikleri sözleşmeyi yapma özgürlüğüne sahiptirler. Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmadığı müddetçe taraflar sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilmektedirler. Kira sözleşmesi TBK‘da düzenlenmiş olan sözleşme tiplerinden biridir ve kiraya veren ile kiracı belirli konularda bu sözleşmenin ne kadar süreceği, kira bedelinin ne olacağı, kira bedelinin her sene ne oranda artacağı hususlarını kendi aralarında kararlaştırabilirler. Ancak kimi zaman tarafların öngöremediği bazı olağan dışı hallerin gerçekleşmesi sebebiyle kiracı veya kiraya veren borçlarını ifa etmekte güçlük çekebilmektedirler. Bu gibi hallerde tarafların kira bedelinin veya kira artırım oranının mevcut koşullara yeniden uyarlanması için mahkemeye başvurma hakları bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra öngörülemeyen durumlar meydana gelmiş ve taraflardan biri borcunu ifa etmede sıkıntıya düşmüşse eş deyişle işlem temeli çökmüşse kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açılabilecektir. Bu davaya da kira bedelini uyarlama davası denir. Bu yazımızda kira bedeli uyarlama davasının özellikleri ve şartları üzerinde durulacaktır.

KİRA BEDELİ UYARLAMA DAVASININ AÇILABİLECEĞİ HALLER

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi başlığı altında kira bedelinin yeniden uyarlanmasına ilişkin bir düzenleme getirilmemiştir. Ancak TBK md.138’ de düzenlenen hüküm bu davanın temelini teşkil etmektedir.

TBK md.138 : “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

İlgili hüküm kira bedeli uyarlama davası açılabilmesi için bazı hallerin bulunması gerektiğini düzenlemektedir. İlgili hüküm uyarınca bu davanın açılabilmesi için gerekli şartlar aşağıdaki gibidir.

1)Taraflar arasında imzalanmış olan sözleşme geçerli ve uzun süreli bir sözleşme olmalıdır.

Bu davanın açılabilmesi için her şeyden önce taraflar arasında imzalanmış ve geçerliliği olan bir kira sözleşmesinin varlığı aranmaktadır. Belirtmek gerekir ki bu sözleşmenin yazılı bir şekilde yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır ancak ispat açısından sözleşmelerin yazılı bir şekilde yapılması daha sağlıklı olacaktır. Bu davanın açılabilmesindeki temel gaye hukuki diğer davalarda da olduğu gibi hukuki yarar olduğu için Yargıtay kriter olarak işbu sözleşmenin görece uzun süreli olması şartını aramaktadır.

2)Sözleşmenin uyarlanması ihtiyacını doğuran koşulların sözleşme imzalandıktan sonra ortaya çıkması ve tarafların bu koşulları öngerme durumlarının olmaması gerekir.

Sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların öngöremediği durumlardan dolayı koşulların değişmesi ve tarafların bu durumun meydana gelmesinde herhangi bir kusurunun olmaması gerekmektedir. Savaş, pandemi, doğa olayları, yüksek enflasyon, ekonomik kriz vs. gibi sebepler olağanüstü sebepler olarak kabul edilen genel sebeplerdir.

3)Meydana gelen olaylar borçlunun borcunu ifasını aşırı derecede zor veya imkansız bir hale getirmesi gerekmektedir.

Kira bedelinin uyarlanabilmesi için meydana gelen koşulların borçluyu çok zor duruma düşürmesi, mevcut koşullar ile devam etmenin borçlu açısından katlanılmayacak durumda olması, borçlunun bu şartlar altında edimini yerine getirmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi gerekir.

4)Borçlu borcunu hiç ifa etmemiş veya ihtirazı kayıtla ifa etmiş olmalıdır.

Kira bedeli uyarlama davası mevcut kira bedelini kapsamamakta, dava tarihinden sonraki dönem açısından sonuç doğurmaktadır. Şayet borçlu mevcut koşullar altında borcunu ifada güçlük çekmekte ve uyarlamanın içinde bulunulan kira dönemindeki ifaları da etkilemesini talep etmekteyse; ödemeyi yapmamalı veya yaptığı ödemeleri uyarlama davasındaki haklarını saklı tutarak yapmalıdır. İfayı yerine getiren borçlu ifasını ihtirazı kayıt koymaksızın gerçekleştirdiği takdirde dava sonucu uyarlanan bedel ifa edilmiş borçlara etki etmeyecektir.

KİRA BEDELİ UYARLAMA DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Sözleşmenin iki tarafı da kira bedelinin veya kira bedeli artırım oranının mevcut koşullara yeniden uyarlanması talebinde bulunma hakkına sahiptir.

Kiracı gerçekleşen olağanüstü durumlar sebebiyle kira bedelini ifada aşırı güçlüğe düşmüşse kira bedelinin mevcut koşullara yeniden uyarlanması talebiyle mahkemeye başvuru yapabilir. Hakim durumun koşullarını dikkate alarak hakkaniyete uygun bir şekilde indirim oranını belirler.

Kiraya veren kira bedelinin mevcut koşullar içinde yetersiz olması sebebiyle kira bedelinin veya kiracı ile belirledikleri kira bedeli artırım oranının yükseltilmesi için mahkemeye başvuru yapabilir. Tarafların kira bedelinin belirli bir süre artmayacağına ilişkin aralarında uzlaşmış olmaları - yukarıda açıkladığımızın koşulların gerçeklemiş olması halinde -  bu talepte bulunmasına engel değildir.

DAVADA GÖREVLİ VE YETKİLİ OLAN MAHKEME

Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.4 uyarınca kira uyuşmazlıklarına ilişkin tüm davalarda, dava konusunun değer ve tutarına bakılmaksızın görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Yetkili olan mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

 Sulh hukuk mahkemelerinin görevi

MADDE 4-

(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre

ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan

alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara

karşı açılan davaları,

b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine

ilişkin davaları,

c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,

ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları, görürler.

KİRA BEDELİ UYARLAMA DAVASINDA ARABULUCULUK

Kira bedeli uyarlama davasında arabuculuk dava şartı değildir. Ancak:

-Tarafların ikisi tacirse

-Dava konusu alacak veya tazminat davası ise arabuluculuk dava şartı olarak kabul edilmiştir.

 “…Taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir. O halde mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”

 

(Yargıtay 8. H.D. 2020/2910E.  2020/6680K. 17.11.2020 T )

 

KİRA TESPİT DAVASI & KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI       

 

Son olarak belirtmek gerekir ki uygulamada kira bedelini uyarlama davası ile kira tespit davası birbirine çok sık karıştırılan iki dava türüdür. Şöyle ki:

 

1)Kira tespit davası kira bedeline ilişkin taraflar arasında bir uzlaşı olmadığı durumlarda açılırken kira bedelinin uyarlanma davası açılabilmesi için taraflar arasında bu şekilde bir uyuşmazlık olmasına gerek yoktur.

2)Mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için taraflar arasında öngörülemeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmiş ve ifa borcu olan tarafın borcunu ifada çok güç bir duruma düşmüş olması gerekmektedir. Oysa kira tespit bedelinin talep edilmesi için taraflardan birinin böyle bir güçlük yaşaması şart olarak aranmamaktadır.

3)Kira bedelinin tespiti davasında hakim 5 yıldan kısa süreli olan sözleşmelerde en yüksek TÜFE miktarı oranında kira bedelini arttırabilir. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise hakim hakkaniyete uygun olarak kira bedelini arttırır ancak elbette bu artırımı yaparken TÜFE oranını da gözetir. Ancak kira bedelinin uyarlanması davasında kira sözleşmesi üzerinden beş yıl gibi bir sürenin geçmiş olma şartı aranmaz.

4)Kira bedelinin tespiti davası yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için açılabilirken kira bedelinin uyarlanması davası taşınır taşınmaz bütün kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

5)Kira tespit davasının açılması için kira dönemi sona ermeden bir ay önce ihtarname göndermek gerekmektedir. Ancak kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için bu şekilde bir ihtarnameye gerek yoktur, aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıktığı her an karşı tarafa ihtarname göndermeden de mahkemeye başvurmak ve kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanmasını talep edebilmek mümkündür.

6)Kira bedelinin uyarlanması davasında hakimin geniş bir takdir yetkisi vardır. Her kira sözleşmesinin özelliği, koşulları, süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar karar verilirken dikkate alınır. Hakim kira bedelinde değişiklik yapabileceği gibi kira sözleşmesinin süresinde de değişiklik yapabilir. Kira tespit davasında ise, hakimin takdir yetkisi o kadar geniş kapsamlı değildir, tarafın talepte bulunduğu kira bedelini aşar şekilde karar verilmesi de mümkün olmaz, hakim tarafların talebiyle bağlıdır. Kira bedeli taşınmazın yeri, bulunduğu yöre, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o bölgedeki rayiç kiralar göz önünde bulundurarak belirlenir.