ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMELERİNDE AYIP İHBARI

Ön ödemeli konut satışı satış sözleşmeleri 6502 sayılı TKHK’da düzenlenen özel bir sözleşme türüdür. Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Her sözleşmede olduğu gibi işbu sözleşmede de tarafların bazı hak ve yükümlülükleri vardır. İş sahibinin en temel yükümlülüğü sözleşmeye konu taşınmazın devir ve zilyetliğini alıcıya devretmektir. Bu devir ve teslimin sözleşmede kararlaştırılan hususlara uygun şekilde yapılması gerekir. Aksi halde eksik ifa veya ayıp durumları gündeme gelecektir. Yargıtay kararlarından hareketle ifade etmek gerekir ki açık ayıp durumunda alıcının, malı teslim aldığı tarihten itibaren 30 günlük süre içerisinde ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğü bulunmaktadır. Belirtmek isteriz ki kural olarak konut satışlarında ayıp ihbarında bulunma süresi 5 yıldır. Ancak açık ayıp hallerinde alıcı 30 günlük ayıp ihbarında bulunduktan sonra dava açabilmektedir.

Yargıtay HGK 2020/462 E. 2022/1034 K. 28.06.2022 tarihli kararı şu şekildedir ;

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; Davacının 8.6.2009 tarihinde satın aldığı dairenin 19.12.2011 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını 27.3.2013 tarihinde davalı tarafa gönderdiği ihtar ile bildirdiği anlaşılmaktadır. Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve mahkemece bilirkişi raporu ile tespit edilen hususların davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren eksiklik olduğu gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiştir. Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak açılandığı üzere bu hususların açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır. Her ne kadar, 4.madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, Sayfa 4/8 HGK., E. 2020/462 K. 2022/1034 T. 28.6.2022 konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir. Hal böyle olunca, mahkemece davacının ortak alanlara ilişkin talepleri yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Ayıp ihbarının süresi içerisinde yapılması gerektiğini vurgulamak isteriz. Bu konuda bir hak kaybı yaşamamanız açısından uzman bir avukata danışmakta fayda vardır.

Saygılarımızla

Stj. Av. Gaye AMİKLİOĞLU & Av. Selçuk ENER

Ön ödemeli konut satışı satış sözleşmeleri 6502 sayılı TKHK’da düzenlenen özel bir sözleşme türüdür. Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Her sözleşmede olduğu gibi işbu sözleşmede de tarafların bazı hak ve yükümlülükleri vardır. İş sahibinin en temel yükümlülüğü sözleşmeye konu taşınmazın devir ve zilyetliğini alıcıya devretmektir. Bu devir ve teslimin sözleşmede kararlaştırılan hususlara uygun şekilde yapılması gerekir. Aksi halde eksik ifa veya ayıp durumları gündeme gelecektir. Yargıtay kararlarından hareketle ifade etmek gerekir ki açık ayıp durumunda alıcının, malı teslim aldığı tarihten itibaren 30 günlük süre içerisinde ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğü bulunmaktadır. Belirtmek isteriz ki kural olarak konut satışlarında ayıp ihbarında bulunma süresi 5 yıldır. Ancak açık ayıp hallerinde alıcı 30 günlük ayıp ihbarında bulunduktan sonra dava açabilmektedir.

Yargıtay HGK 2020/462 E. 2022/1034 K. 28.06.2022 tarihli kararı şu şekildedir ;

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; Davacının 8.6.2009 tarihinde satın aldığı dairenin 19.12.2011 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını 27.3.2013 tarihinde davalı tarafa gönderdiği ihtar ile bildirdiği anlaşılmaktadır. Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve mahkemece bilirkişi raporu ile tespit edilen hususların davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren eksiklik olduğu gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiştir. Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak açılandığı üzere bu hususların açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır. Her ne kadar, 4.madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, Sayfa 4/8 HGK., E. 2020/462 K. 2022/1034 T. 28.6.2022 konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir. Hal böyle olunca, mahkemece davacının ortak alanlara ilişkin talepleri yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Ayıp ihbarının süresi içerisinde yapılması gerektiğini vurgulamak isteriz. Bu konuda bir hak kaybı yaşamamanız açısından uzman bir avukata danışmakta fayda vardır.

Saygılarımızla

Stj. Av. Gaye AMİKLİOĞLU & Av. Selçuk ENER