ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİ
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİ
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40. maddesine göre tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşme ile satıcı, bedeli kısmen veya tamamen aldıktan sonra taşınmazı alıcıya devretmeyi taahhüt etmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki bu sözleşme yalnızca konut satışları açısından mümkündür. Eğer sözleşme konut dışında depo, antrepo, mağaza vs. yerlerin kullanımı amacıyla yapılacaksa satış ilişkisine tüketici hukuku kuralları uygulanamaz.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi için kanun özel şekil şartı öngörmüştür. Sözleşmenin geçerli olması için ön ödemeli konut satışının tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Ancak kanunun ilgili maddesinde ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında belirtildiği üzere satıcı ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı gerekçesiyle sözleşmenin geçersizliğini ileri sürememektedir.
Davaya konu sözleşmenin, ön ödemeli konut satış sözleşmesi olduğu, noterden resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmakla birlikte, noterde resmi şekilde yapılmadığı, ancak satıcının sonradan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını beyan ederek sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği TKHK m. 41/1. de belirlenmiştir. Bu kapsamda, taraflar arasındaki sözleşme noterde yapılmasa dahi geçersizliği yönünde değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır.
( Yargıtay 3.HD. 20218/3286 E. 2018/13028 K. 20.12.2018 T.)
Her sözleşmede olduğu gibi işbu sözleşmede de tarafların bazı hak ve yükümlülükleri vardır. İş sahibinin en temel yükümlülüğü sözleşmeye konu taşınmazın devir ve zilyetliğini alıcıya devretmektir. Bu devir ve teslimin sözleşmede kararlaştırılan hususlara uygun şekilde yapılması gerekir. Aksi halde eksik ifa veya ayıp durumları gündeme gelecektir. Yargıtay kararlarından hareketle ifade etmek gerekir ki açık ayıp durumunda alıcının, malı teslim aldığı tarihten itibaren 30 günlük süre içerisinde ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğü bulunmaktadır. Belirtmek isteriz ki kural olarak konut satışlarında ayıp ihbarında bulunma süresi 5 yıldır. Ancak açık ayıp hallerinde alıcı 30 günlük ayıp ihbarında bulunduktan sonra dava açabilmektedir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; Davacının 8.6.2009 tarihinde satın aldığı dairenin 19.12.2011 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını 27.3.2013 tarihinde davalı tarafa gönderdiği ihtar ile bildirdiği anlaşılmaktadır. Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve mahkemece bilirkişi raporu ile tespit edilen hususların davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren eksiklik olduğu gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiştir. Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak açılandığı üzere bu hususların açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır. Her ne kadar, 4.madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, Sayfa 4/8 HGK., E. 2020/462 K. 2022/1034 T. 28.6.2022 konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir. Hal böyle olunca, mahkemece davacının ortak alanlara ilişkin talepleri yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
( Yargıtay HGK 2020/462 E. 2022/1034 K. 28.06.2022 T. )
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yapılması için konutun inşa edileceği arsa üzerinde inşaat/yapı ruhsatı alınmalıdır. Yapı ruhsatı alınmadan konut satışı sözleşmesi yapılamaz. Sözleşme imzalanmadan önce bu hususun araştırılması ileride doğacak sorunların önüne geçmek amacıyla yararlı olacaktır.
Konutun sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim edilmesi gerekir. Bu süre için kanun 48 aylık azami bir süre belirlemiştir. Yani en fazla 48 ay içinde konutun tüketiciye teslim edilmesi gerekir.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde tüketicinin sözleşmeden dönme ve sözleşmeden cayma hakkı bulunmaktadır ;
SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKI
MADDE 43- (1) Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
(2) Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.
(3) Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
İlgili kanun maddesinden anlaşılacağı üzere tüketicinin sözleşmeden cayması için herhangi bir sebep bildirme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Ancak cayma hakkının belirtilen süre içerisinde yapılması gerekmektedir.
SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI
MADDE 45- (1) (Değişik: 2/1/2017-KHK-684/8 md.; Aynen kabul: 1/2/2018-7074/8 md.) Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
İlgili kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere sözleşmeden dönülmesi halinde ;
- ilk 3 ay için sözleşme bedelinin %2’sine,
- 3 – 6 ay arası için %4’üne,
- 6 – 12 ay arası için %6’sına ve
- 12 – 24 ay arası için de yüzde %8’ine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi çerçevesinde açılacak davalar tüketici davalarındandır. Bu sebeple dava açma yoluna gidilmeden önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilmektedir. Tüketici uyuşmazlıklarına ilişkin davalar Tüketici Mahkemelerinde açılır ancak 2024 yılı itibariyle 104.000 TL'nin altındaki başvurular bakımından İl veya İlçe Tüketici Hakem Heyetleri görevli kılınmıştır. Yani uyuşmazlığa konu miktar, bu parasal değerin altındaysa dava açmadan önce Tüketici Hakem Heyetine başvurmak gerekir. Tüketici Hakem Heyetine yapılan başvurularda arabulucuya başvurmak zorunluluğu bulunmamaktadır. Davanın kural olarak davalının yerleşim yeri tüketici mahkemelerinde açılması gerekir ancak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md.73/5 gereğince tüketici davaları tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu tüketici mahkemelerinde de açılabilmektedir.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin yapılabilmesi için sözleşmenin imza tarihinden en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Sözleşmede bulunması gereken zorunlu unsurlar Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 7. maddesinde sayılmıştır ;
- Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
- Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
- Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
- Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
- Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
- Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
- Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
- Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
- Ön ödeme tutarı,
- Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
- Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
- Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
- Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
- Verilen teminata ilişkin bilgiler,
- Konutun teslim tarihi ve şekli,
- Yapı ruhsatının alınış tarihi,
- Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
- Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
Bu bilgilerin sözleşmede yer alması gerekir. Ancak belirtmek gerekir ki bu bilgilerin sözleşmede yer almaması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Eksik bilgilerin sonradan satıcı tarafından tamamlanması gerekir.
Genel kabul şudur ki satıcı tüketiciye oranla ekonomik olarak daha güçlü durumdadır. Bu durum kanun koyucu tarafından da dikkate alınmış bu sebeple zayıf durumda olan tüketiciyi korumaya yönelik düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemelerle tüketicinin mağduriyetinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Ancak belirtmek gerekir ki geniş haklara sahip olmanın yanı sıra o hakların en doğru şekilde ileri sürülmesi büyük önem taşımaktadır. Bu sebeple sözleşme yapılırken veya sözleşmeden kaynaklı ortaya çıkan olası uyuşmazlıklarda alanında uzman bir avukata danışmak büyük önem taşımaktadır.
Saygılarımızla
Stj. Av. Gaye AMİKLİOĞLU & Av. Selçuk ENER
Ener Avukatlık Bürosu ile +90 212 570 4046 numaralı hattımız üzerinden iletişime geçebilirsiniz!