REZERV YAPI ALANI İLE İLGİLİ GÜNCEL SORUNLAR

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. Maddesinin 1. fıkrasının c bendinde tanımlanmıştır.

“Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar” 

Bu tanım, 9.11.2023 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanan 7471 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un kabul edilmesiyle birlikte ‘’yeni yerleşim alanı olarak’’ ibaresi kaldırılmıştır.

Kaldırılan bu ifadeler sayesinde rezerv yapı alanı kapsamı oldukça genişletilmiş beraberinde de yerleşim yeri olarak kullanılan arazilerin de rezerv yapı olarak tespit edilip edilemeyeceği, bu tespitlerin nasıl ve hangi değer üzerinden yapılacağı, afet riski bulunmayan alanların da rezerv yapı alanı olarak tespit edilip edilemeyeceği gibi birçok soruyu gündeme getirmiştir.

9.11.2023 tarihli değişiklik ile rezerv yapı alanı ile ilgili gidilen bir diğer değişiklik ise rezerv yapı alanı tespitine ilişkindir. 6306 sayılı Kanunu’nun 3. Maddesinin 7. fıkrasında

‘’ (İptal: Anayasa Mahkemesinin 27/2/2014 tarihli ve E.: 2012/87, K.: 2014/41 sayılı Kararı ile.; Yeniden düzenleme: 14/4/2016-6704/21 md.; İptal: Anayasa Mahkemesinin 15/11/2017 tarihli ve E.: 2016/133, K.: 2017/155 sayılı Kararı ile.) (Yeniden Düzenleme:7/11/2023-7471/7 md.) Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.’’

denmek suretiyle değişikliğe gidilmiştir. İlgili fıkra Anayasa’da sayılan hakları ihlal ettiği gerekçesiyle birden fazla kez iptal edilmiş ve değişikliğe uğramıştır. Son değişiklikle de yukarıda bahsettiğimiz gibi yine savunma, konut, barınma, mülkiyet hakkı gibi birçok hakkın ihlal edildiği görüşlerini gündeme getirmiştir.

‘’(7) Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler, değerleme çalışmalarında yapının riskli olmadığı gözetilmek kaydıyla bu Kanun hükümlerine tabi olur.

Kuralda, riskli olmayan yapılarla ilgili değerleme çalışmalarında yapının riskli olmadığı hususunun da gözetileceği ifade edilerek riskli olmayan yapılar bakımından menfaatler dengesi kurulmaya çalışılmıştır. Ancak herhangi bir riski bulunmayan sağlam yapılar için uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülmesi halinde 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması durumunda bu yapıların maliklerinin uğradığı zararların tamamının karşılanması sorumluluk hukukunun gereğidir. Uygulama alanındaki sağlam yapılara yönelik değer tespitinde yapının riskli olmadığının gözetilmesi de esasında bu amaca hizmet etmektedir. Bu itibarla Kanun’un uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan yapılar hakkında 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması nedeniyle maliklerin mülkiyet hakkına yönelik kısıtlamaların, taşınmazın değer tespitinde yapının riskli olmadığının gözetilmesi suretiyle dengelendiği söylenemez.

Açıklanan nedenlerle kural, Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir.’’

(AYM 2016/133 E. 2017/155 K. 15.11.2017 T.)

Yeni yürürlüğe girmiş olan ilgili maddede rezerv yapı alan tespiti “arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi‘’ şeklindeki düzenlemesiyle her ne kadar yeni yerleşim alanı ibaresi kaldırılmış olsa da asıl olan riskli alanların ve afet riski bulunan yerlerin rezerv yapı alanı olarak kabul edileceği, özel mülkiyete tabi alanlarda rezerv yapı alanı tespiti talebi için ise maddede anılan koşulların gerçekleştirilmesinin gerektiğidir.

Buradaki bir diğer sorun ise yüzde otuza tekabül eden miktar arsanın rayiç bedeli üzerinden mi yoksa görevlendirilen bir bilirkişi ile keşfe gidilmesi sonucunda yapılan tespite ilişkin kıymet takdiri raporuna göre mi ödeneceği hususudur. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ile yapmış olduğumuz görüşmeler sonucunda kendilerinin bu noktada uygulama hakkında henüz bir bilgi sahibi olmadıkları, uygulamaya geçtikçe noksan kalan kısımların tamamlanacağı hususunda bilgiler almış bulunmaktayız.

Sonuç olarak hala uygulamada tam anlamıyla yer bulamayan bu değişikliklerin birçok soruya ve soruna yol açtığı yadsınamaz bir gerçektir. Konuyla ilgili sorularınızı değişiklikleri yakından takip eden uzman bir avukata danışmanızda fayda vardır.

Stj. Av. E. Barkın SOLHAN & Av. Selçuk ENER