TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

Türk Medeni Kanunu md. 704 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için kural olarak tapuya tescil yapılması gerekmektedir. Ancak bunun yanında taşınmaz mülkiyeti zamanaşımı, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, miras ve kanunda gösterilen diğer hallerde tescil dışı olarak da kazanılabilmektedir. Tescil dışı kazanım hallerinde de mümkün olan en kısa sürede tapuya gidip tescil işleminin yapılması gerekmektedir. Gerçek duruma aykırı olarak yapılmış olan veya hukuka veya usule aykırı olarak yapılan tesciller yolsuz tecil olarak adlandırılmaktadır.  Bu husus, TMK md. 1024/2’de “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde düzenlenmiştir.

Tapu iptal ve tescil davası tapu kütüğünde bulunan bu hukuka aykırılıkların giderilmesi amacıyla açılan davalardır. Uygulamada en çok karşılaşılan yolsuz tescil sebepleri şunlardır :

• Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Taşınmaz mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılması ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• İmar uygulamalarından kaynaklı tapu iptal ve tescil davası,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Hukuki ehliyetsiz tarafından gerçekleştirilen tescil işlemi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Kadastrodan önceki hak durumuna dayalı tapu iptal ve tescil davası,

Tapu iptal ve tescil davasına bakmakla yükümlü olan mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir. Genel yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu kesin yetki halidir. Bu sebeple tarafların anlaşarak başka bir mahkemeyi yetkilendirme imkanı bulunmamaktadır. Genel görevli mahkemeler ise kural olarak asliye hukuk mahkemeleridir ancak bu durum somut olayın özelliğine göre değişiklik göstermektedir. Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde malik olarak görünen kişi ya da kişilere karşı açılır. Bununla birlikte bazı durumlarda somut olaya göre köy veya belediye tüzel kişiliği, orman yönetimi, hazine ve tapu müdürlüğü, adına yolsuz tescil gerçekleştirilmiş bulunan kişilerin vefat etmiş olması halinde bu kişinin mirasçılarına karşı da açılabilmektedir. 

Tapu iptal ve tescil davalarının konusu mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı ayni haklardandır ve herkes karşı ileri sürülmesi mümkündür. Bunun yanı sıra kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Bunun yanı sıra özel kanunlardan doğan tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı ve hak düşürücü süre öngörülmüş olma ihtimali bulunmaktadır. Kadastro Kanunu’nda buna ilişkin bir düzenleme yer almaktadır. İlgili kanunda 10 yıllık bir zamanaşımı süresi öngörüldüğü için kadastro çalışmaları sırasında oluşmuş olan tapu kaydının, oluşmasından 10 yıl geçtikten sonra tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla açılan davalar esastan reddedilir. Yani tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı iddiası en fazla 10 yıllık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır.

Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçek iradelerini yansıtmayan görünürde geçerli olmasına rağmen kendi aralarında hüküm ifade etmeyen tasarruflarda bulunabilmektedirler. Tapu iptal ve tescil davaları mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan işlemlerin iptali amacıyla sıklıkla açılmaktadır. Yargıtay 9. HD. 13.09.20217 tarihli bir kararında “…Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1.fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır…” diyerek tapu siciline olan güvenin önemini vurgulamaktadır. Aynı kararında da muvazaa iddiasının ispatlanmasıyla yolsuz tescilin düzeltilmesi gerektiğini belirtmiştir.

“…Dosya kapsamına göre; mal satmaya ihtiyacı olmayan mirasbırakan ...’in on beş parça taşınmazdaki paylarını vekil oğlu dava dışı ... vasıtasıyla temlik tarihinde 3 yaşında olan torunu davalı ... ...’ya yine mirasbırakan ...’in ise altı parça taşınmazını oğlu olan davalı ...’a satış yoluyla temliklerinin mal kaçırma amaçlı, muvazaalı bedelsiz olduğu, davalı ...’in çekişme konusu taşınmazları farklı tarihlerde temlik ettiği ...’nın ise akrabası olduğu , yani muvazaalı durumu bilen yada bilmesi gereken konumunda olup,TMK. 1023.maddesi koruyuculuğundan yararlanmayacağı açıktır. Sonuç olarak davalılar ... ..., ... ile ...’ya yapılan temliklerin mirasçıdan mal kaçırma amacıyla gerçekleştirildiği kabul edilmelidir.

Hal böyle olunca, davalılar ... ile ...’ya temlik edilen parseller yönünden güncel tapu kayıtları da getirtilmek suretiyle muvazaa iddiasının ispatlandığı gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...’in 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesi korumasından yararlanıp yararlanmayacağının tespiti açısından iyi niyetli olup olmadığının açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.

(YARGITAY 1.HD 2017/2702 E. 2017/4285 K. 13.09.2017 T )

Saygılarımızla

Stj. Av. Gaye AMİKLİOĞLU & Av. Selçuk ENER