TAŞINMAZ SATIŞI HUSUSUNDA EMLAK KOMİSYONCULUĞU SÖZLEŞMESİ

TAŞINMAZ SATIŞI HUSUSUNDA EMLAK KOMİSYONCULUĞU SÖZLEŞMESİ

Genel Olarak:

            Emlak Komisyonculuğu sözleşmesi, TBK 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520. vd. maddelerinde düzenlenmiş olup genel hükümler bakımından vekalet sözleşmesi hükümlerine tabi bir sözleşme türüdür. Komisyon(simsarlık) sözleşmelerinin hukuki tanımı TBK m. 520’de “…simsarın taraflar arasında bir sözleme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” seklinde düzenlenmiştir. Emlak komisyonculuğu sözleşmesinin şekil şartlarına ilişkin hükümlerin uygulanmasına ilişkin ana hatlar Yargı kararları doğrultusunda belirlilik kazanmıştır.

Sözleşmenin Şekil Şartları:

- Sözleşmenin yalnızca yazılı şekilde düzenlenmesi zorunlu olup taraflarca kararlaştırılacak Adi Yazılı bir sözleşme ile düzenlenmesi mümkündür.

- Düzenlenen Emlak Komisyonculuğu sözleşmesinde İş Sahibinin ve Emlak Komisyoncusunun imzası bulunmalıdır.

- Sözleşmenin düzenlendiği ve sözleşmeye ilişkin işlemlerin icra edilmesi için kararlaştırılan tarihler  sözleşme içeriğinde belirtilmelidir

- Sözleşmeye konu taşınmaz bedeli ile Emlak Komisyoncusunun hak kazanacağı ücretler net olarak belirlenmelidir.

- Sözleşmede, alınması kaparo bedelinin anlaşma olmaması halinde cayma akçesi olarak değerlendirileceğine dair bir madde bulunması satıcı ve alıcının korunması hususunda önem arz etmektedir. Aksi takdirde verilen ücret bağlanma parası olarak değerlendirilecektir.

- Sözleşme kapsamında sözleşmeden haklı nedene dayanmaksızın cayılması durumunda temerrüte uğrayacağı bir Cezai Şart kararlaştırılabilir.

- Cezai Şart bedeli sözleşmede belirtilen satış bedelinden (%4) daha fazla olacak şekilde kararlaştırılamaz.

-  Sözleşmede alıcıdan %2, satıcıdan %2 oranında olmak üzere satışı üzerinde anlaşılan taşınmazın satış bedeli üzerinden komisyon bedeli alınacağı kararlaştırılabilir.

- Emlak komisyoncusunun sözleşmeye konu taşınmazın satışına aracılık edilmesi hususunda tekel olması adına, taşınmaz satışının bir başka komisyoncu aracılığıyla satılması halinde sözleşme tarafı olan Emlak komisyoncusunun komisyon bedeline hak kazanmasını mümkün hale getirmek üzere sözleşmeye münhasırlık kaydı eklenebilir.

- Sözleşmeden cayan tarafın sözleşmenin diğer tarafının sözleşme ile ödemesi kararlaştırılan komisyon bedelini de ödeyeceğine dair sözleşme kararlaştırılabilmesi mümkündür.

- Haklı bir nedene dayanmaksızın sözleşmeden cayan tarafın komisyon bedeli ve cezai şart ile sorumlu olması adına sözleşme içeriğine ücret garantisi arz edecek bir madde konulmalıdır.

-Emlak Komisyoncusunun saf dışı bırakılması suretiyle satıcının kendisinin veya üçüncü kişiler nezdinde alıcıyla alım-satım yapmaları halinde Emlak komisyoncusunun komisyon bedeline ve cezai şarta hak kazacanacağına dair bir madde eklenmelidir.

-Sözleşmenin icra edileceği tarih belirlenirken satıcının sözleşme konusu taşınmazın tasarruf işlemine konu olacağı ve bu surette Emlak Komisyoncusunun komisyon bedeline hak kazanacağı en geç tarih sözleşmede belirli olmalıdır.

 ‘’Davacı, davalı ile imzalanan komisyonculuk sözleşmesi gereğince aradığı niteliklerde taşınmaz bularak satıcı ile alım satım sözleşmesi imzalanmasına aracılık ettiğini, sözleşmede taşınmazın değeri olan 218.000,00 TL'nin % 3'ü oranında komisyon ücretinin satıcı tarafından ödeneceği, % 3 oranında ise alıcı tarafından ödeneceği ve taraflardan birinin satış sözleşmesinden vazgeçmesi halinde vazgeçen tarafın her iki tarafın ödemesi gereken komisyon ücretinin ödenmesinden sorumlu olacağının kararlaştırıldığını, davalı taşınmazı satın almaktan vazgeçince 22.1.2008 tarihinde her iki tarafın ödemesi gereken komisyon ücretini ödemesi için ihtarname gönderilmesine rağmen ödeme yapılmadığını ileri sürerek 13.080,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüyle 6.540,00 TL'nin 02.02.2008 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, emlak komisyoncusu olarak davalı ile dava dışı daire sahibini buluşturduğunu ve aralarında dairenin satılması konusunda sözleşme imzalandığını, davalının daha sonra daireyi almaktan vazgeçmesi üzerine sözleşme gereği her iki tarafın ödemesi gereken komisyon ücreti olan 13.080,00 TL'nin tahsili amacıyla eldeki davayı açmış, mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın temyiz edilmesi üzerine dairemizce yapılan temyiz incelemesi sonucunda; 08.01.2008 tarihli sözleşmede % 3 komisyon ücreti kararlaştırıldığı ve diğer % 3 'lik kısım ise cezai şart olduğu, Borçlar Kanununun 161/son maddesi gereğince hakimin fahiş gördüğü cezaları tenkis ile mükellef olduğu ve bu hükmü res'en değerlendirmesi gerektiği belirtilerek tarafların sosyo ekonomik durumları araştırılarak cezai şartın fahiş olup olmadığı hususunda bir değerlendirme yapılarak sonucuna uygun karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş, mahkemece, bozmanın gereklerine tam olarak uyulmamış cezai şartın tümden reddine karar verilmiştir. 818 Sayılı B.K.nun 161/son maddesine göre geçerli olan sözleşmelerde hakimin fahiş gördüğü cezai şartta indirim yapabileceği düzenlenmiş, tamamen kaldırabileceğine dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu açıklamalardan sonra, yukarda bahsedilen yasal düzenleme göz önünde bulundurulup dosyada bulunan deliller kapsamında cezai şartın fahiş olup olmadığına dair bir değerlendirme yapılarak, fahiş ise indirim yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, cezai şartın tamamen kaldırılarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup ,bozmayı gerektirir.’’

Yargıtay 13. HD E. 2015/28987 K. 2017/12575 T. 18.12.2017

 Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay bakımından taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinin simsarın bilgisi dışında satışın gerçekleştirilmesi durumunda simsarlık ücretinin ödeneceğine ilişkin hükmünün işlerlik kazanıp kazanamayacağı, buradan varılacak sonuca göre davalının simsarlık ücretinden sorumlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III.GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle simsarlık sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.
13. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312; Yıldız, Şükrü: Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli Ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları, Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 3046, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/373685 - erişim tarihi 03.06.2022).
14. Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C. 1, s. 991) simsarlık yürürlük tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 ve devam maddelerinde düzenlenmiştir.
15. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir.
16. Kanun’un 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK m. 521/1 hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Kanun’un 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
17. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı).
18. Tüm bu açıklamalar ışığında Mahkeme ve Özel Daire arasındaki uyuşmazlık incelendiğinde; taraflar arasında “Satılık Emlak Görme Zaptı” başlıklı sözleşme imzalanmış ve davalıya gösterilen dairenin satın alınması hâlinde satış bedelinin yüzde ikisinin KDV ile birlikte ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin adı emlak görme şeklinde olsa da içeriğinin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğunda tereddüt bulunmamalıdır.
19. Davalının bu taşınmazı davacı vasıtasıyla gezip gördüğü sözleşmeyle belirlendiği gibi davalı tarafça da inkar edilmemekle taraflar arasında çekişmesiz hâle gelmiştir.
20. Mal sahibinin satış konusunda davacı simsarı yetkilendirmiş olup olmaması da somut olayda alıcı-simsar arasındaki sözleşme yönünden önem arz etmez. Zira mal sahibi satıcı ile simsar arasında satış konusunda aracılık etme yönünde ikinci bir ilişkinin var olup olmadığı, ancak emlakçının satıcıdan da simsarlık ücreti isteyip isteyemeyeceği bir dava/uyuşmazlık konusu olur ise tartışılır.
21. Bu aşamaya kadarki sözleşme hükümlerine göre davacının ücrete hak kazanabilmesi için önce dava konusu olan dairenin sahibine ulaşması ve yukarıda da açıklandığı üzere tarafları bir araya getirerek bu faaliyete bağlı şekilde satış sözleşmesinin kurulması gerektiği açıktır. Daha açık bir anlatımla; sözleşmenin yukarıda değinilen hükmü simsarlık ücretine ancak satıcıyla alıcının bir araya getirilmesi ve satışın da gerçekleşmesi hâlinde hak kazanılacağına ilişkin bir metindir ve elbette ki emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacaktır. Zira yer gösterme tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak/ücret iddiasında bulunulamayacaktır.
22. Ne var ki sözleşmenin devamında taraflar, uyuşmazlıkta asıl önemli olan bir başka kararlaştırmada bulunmuşlar ve davalı, sözleşme kapsamında gezdirilip gösterilen taşınmazın kendisi veya yakınları tarafından satın alınması hâlinde bu durumu kendiliğinden simsara bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezse simsara satış bedelinin yüzde dördü oranında bedel ödeyeceğini taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak satışı gerçekleştirmeleri suretiyle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır.
23. Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden iki gün sonra sözleşme konusu taşınmazı satın almıştır. Davalı bu satış için mal sahibinin yetkilendirdiği bir başka emlakçıya simsarlık ücreti ödediği savunmasında bulunmuş ise de bu savunma somut olayda davalının sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.
24. Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.
25. Nitekim Özel Daire de yerleşik uygulamasıyla paralel bozma kararında aynı yöne işaret etmiş olup Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarihli, 2017/(13)3-588 E., 2010/1019 K., 04.02.2020 tarihli, 2017/13-543 E., 2020/64 K., 15.03.2017 tarihli, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararlarında da aynı ilke ve esaslar kabul edilmiştir.
26. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; sözleşmenin yer gösterme belgesi olarak imzalatıldığı ve satışa konu taşınmazın sahibinden aracılık yönünde yetki alınmamış olmasına rağmen tesadüfen gösterildiği, alıcı ve satıcının emlakçı tarafından bir araya dahi getirilmediği, satışın sonradan malikin yetkilendirdiği emlakçı aracılığıyla gerçekleştirildiği, simsar alıcı ve satıcı arasında bağ oluşturacak şekilde hiçbir faaliyette bulunmamışken saf dışı bırakmadan söz edilemeyeceği, bu nedenle direnme kararının haklı ve yerinde olduğu ve onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
27. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
28. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu  E. 2021/243   ,  K. 2022/1283, T. 11.10.2022