YAPI RUHSATI NEDİR, NASIL ALINIR VE YAPI RUHSATIYLA İLGİLİ OLASI DAVALAR

Yapı kavramı, inşaat hukukunun temel kanunlarından olan İmar Kanunu 5. Maddesinde;

“Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.”

şeklinde tanımlanmıştır. İlgili maddenin devamında konut ve işyeri olarak kullanılabilecek olanları ise‘’bina’’ olarak tanımlamıştır.

İmar Hukuku’ndaki yapı kavramını diğer yapı kavramlarından ayıran en önemli unsur, sabitlik unsurudur. Yapı ve inşaat olarak nitelendirilmesi belli bir şekilde bağlantılarının yapılması ve sabitlenmesi de gerekmektedir. Sabitlik kavramı, eserin toprakla olan bağlantısı ile ilgilidir. Bu bağın doğrudan veya dolaylı şekilde olması sabitlik unsurunun oluşması için yeterlidir. Dolaylı olarak bir parçasının ya da üzerine ilave edilen kısmının hareketli olması dahi yapı olmasına engel değildir.

Yapı Ruhsatı, mevcut yapılarda veyahut inşaatlarda yapılacak olan ek işlerde veya değişikliklerde tadilat ve onarımına izin veren bir belgedir. İK m.2 gereği bütün yapılar (İlgili Kanun m.26 da gösterilen istisnalar hariç) için ruhsat alma zorunluluğu vardır. Ruhsat verilmesindeki esas neden, kontrolsüz ve denetimsiz yapılaşma sebebiyle yaşanacak olumsuzlukların önüne geçmekle beraber sağlıklı ve düzenli yapılaşmanın amaçlanmasıdır.

‘’…3194 sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesine göre, tüm yapılar için belediyeden ruhsat alınması zorunludur. Aynı Yasa'nın 26. maddesinde de kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara ruhsat verilmesi usulü düzenlenmiştir. Yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Ruhsat alınmadan ya da ruhsat alınsa bile alınan ruhsata uygun yapılmayan inşaatlar “kaçak inşaat” olarak tanımlanır. İmar mevzuatına ilişkin kurallar kamu düzenine ilişkin olduğundan görevi gereği mahkemece yargılamanın her aşamasından re'sen gözetilmelidir. Ruhsat alınmadan inşaata başlanamaz…’’

(Yargıtay 15. HD 2014/2590 E. 2014/5618 K. 02.10.2014 T.)

Yapı Ruhsatının Alınması

Yapı ruhsatını almak için başvurabilecek kişiler mülkiyet hakkına göre değişmektedir. Kural olarak İK m.22 ye göre, başvuru maliklerce yapılır. Paylı mülkiyet veya iştirak halinde paydaşların veya ortakların tamamının başvurusu gereklidir. Kat mülkiyeti kurulmuş mülklerde ise kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermiş olması gereklidir. Yapılacak başvuru için yetkili idari birim inşaatın yapıldığı yerin nerede olduğuna göre belediye veya valiliktir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde yapı ruhsatı verme yetkisi belediye başkanına, geçici yapı ruhsatı verme yetkisi ise belediye encümenine aittir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında yapı ruhsatını vermeye yetkili makam ise valiliktir. Başvuru üzerine yapılan incelemeler sonucunda ruhsat ve ekleri eksiksiz ve doğru bulunuyorsa başvuru tarihinden sonra en geç 30 gün içerisinde yapı ruhsatı verilir.

Yapı Ruhsatının Süresi

Yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süre zarfında yapıya başlanılmadığı veya yapıya başlanıp sebep ne olursa olsun başlamadan itibaren beş yıl içerisinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsatlar hükümsüz sayılmaktadır. Bu durumlarda yeniden yapı ruhsatı alma hususu gündeme gelecektir. Danıştay eski kararlarında, beş yıl içerisinde bitmeyen yapılarda m.32 uyarınca işlem yapılacağını kabul etmekteydi fakat sonraki kararlarında bazen kazanılmış hak korumasına dayanarak bazen de ruhsatın hukuki geçerliliği devam ettirdiği dönemde inşa edilmeleri gerekçesine dayanarak ruhsat süresi dolan ve ruhsat yenilenmesi yapılmamış olan yapıların İmar Kanunu m.32 kapsamında yıkılamayacağını kabul etmeye başlamıştır.

‘’…Bu şekilde, uygulama imar planına karşı açılan davanın yargılama süreci içerisinde verilecek kararlar ile bu kararlar üzerine, yeniden yapılacak olan imar planında inşai faaliyeti durdurulan yapılar için öngörülen durumun, mevcut ruhsatın bu plana uygun olduğu ve inşai faaliyetin devam edilmesini engelleyen bir yönünün bulunmadığının tespiti halinde mühürlemenin sona erdirilerek inşai faaliyetin, mevcut ruhsatına göre devamına izin verilmesi gerektiği, aksine bir durumun tespitinde ise, yeni yapılan imar planına aykırı olan yapı ruhsatının iptali yoluna gidileceği tabiidir. Ancak, yapı için yargı kararlarından önce, yapının inşaat ruhsatına uygun yapıldığının belirlenmesi halinde, yapı ya da yapı kısımları için inşaatın bittiği ve kazanılmış hakkın doğduğunun kabulü gerekmektedir….’’

(Danıştay 6. Daire 2010/9076 E. 2011/469 K. 07.03.2011T.)

Yapı Ruhsatı Verilmesine Karşı İptal Davası ve Yapı Ruhsatı Talebinin Reddine Karşı İptal Davası

Yapı ruhsatı bireysel bir idari işlemdir. Yapı ruhsatlarının iptalini isteyen menfaati ihlal edilen kişiler, 60 gün içerisinde İdare Mahkemesin’de dava açabilirler. Malikler, komşular, taşınmaz sahipleri 2577 sayılı Kanunun 2. Maddesi çerçevesinde menfaati ihlal edilen kişilerden sayılmaktadır. Kamusal yarar öne sürülerek açılan davalarda, dava açma ehliyeti kabul edilebildiği gibi yapı ruhsatının bireysel bir işlem olduğu, düzenleyici işlem olan dayanağı imar planlarında kamu yararının belirlendiği, bu anlamda imar planlarının iptali istemiyle dava açılması gerektiği şeklinde yargı kararları da bulunmaktadır.

Yapı talebinin isteminin reddine karşı açılacak olan iptal davası, bazı durumlarda inşaatın ruhsata uygun şekilde tamamlanmasına ve başvurunun hukuka uygun şekilde yapılmasına rağmen, ruhsat talebinin reddedildiği durumlarda gündeme gelmektedir. Ret kararına karşı açılacak olan iptal davasının süresi, ret kararının ilgilisine tebliğinden itibaren 60 gündür ve bu süre hak düşürücü bir süredir. Görevli ve yetkili mahkeme, ret kararını veren idarenin bulunduğu yerdeki idare mahkemeleridir.

Sonuç olarak, ilgili maddede sayılan istisnalar hariç bütün yapılar için yapı ruhsatı alma zorunluluğu vardır. Buradaki amaç, yapıların denetim altında tutulması ve hem de bunların idarenin bilgisi dahilinde olmasını sağlayarak daha şeffaf ve eşit bir zeminde yapıların kayıtlandırılmasıdır. İmar hukuku, diğer idare hukuku alanlarına nazaran uygulama ile şekillenen bir alan olması sebebiyle önemlidir. Bu nedenle, imar hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda, bu alanda güncel yargı kararlarını takip eden, uygulamaya hakim uzman bir avukat yardımından yararlanmak, hak ve zaman kayıplarının önüne geçmesi açısından elzemdir.

Stj. Av. E. Barkın SOLHAN & Av. Selçuk ENER